מהי סטייה ניכרת?
סטייה ניכרת מוגדרת בתחום התכנון והבנייה, בהקשר של חריגה משמעותית מתכנית בנייה שאושרה או מהיתר בנייה שהתקבל.
תקנות סטייה ניכרת נועדו להגדיר את הגבול שבין שינויים קטנים שנחשבים למקובלים בתכנית הבנייה, לבין שינויים הרבה יותר מהותיים.
שינויים מהסוג המהותי שנובעים מסטייה ניכרת, מחייבים בדיקה ואישור מחדש של תכנית הבניה.
חשוב להדגיש כי לא כל שינוי או חריגה מתכנית שאושרה נחשבים לסטייה ובוודאי שלא לסטייה ניכרת. החוק מכיר בכך שבמהלך הבנייה כמעט תמיד יהיו שינויים קטנים ולא מהותיים.
כמו כן מקובל להתיר הקלות שונות במידת הצורך. החוק, אם כן, מגדיר אילו שינויים נחשבים לסטייה קלה ואילו לא. למעשה המטרה היא לאזן בין הצורך להתיר גמישות שנדרשת בתהליך הבנייה ביחס לתוכניות שהוכנו מראש, לבין הצורך לשמור על התב”ע, להקפיד על ערכן של תוכניות בניה שאושרו ולמנוע פגיעה באינטרסים של הציבור, שכנים ואחרים.
במקרה של סטייה ניכרת, יש צורך לחזור לוועדה התכנון ולקבל ממנה אישור מחדש.
לעומת זאת, שינויים קלים, שאינם נחשבים לסטייה ניכרת יכולים לעבור אישור בהליך פשוט ומהיר בהרבה.
מהן תקנות סטייה ניכרת?
תקנות סטייה ניכרת הן בעלות משמעות רבה בתקנות התכנון והבנייה בישראל. מטרתן להגדיר בצורה נאותה מהי סטייה מהותית מתכנית בניה שאושרה.
תקנות אלו נקבעו על בסיס חוק התכנון והבנייה עם השלמות של הוראות שעה. התקנות מספקות קו מנחה חשוב עבור קבלנים, בונים, מתכננים ומהנדסים.
כמו כן נציין כי התקנות מפורטות במסגרת “תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס”ב-2002”. הן כוללות כמה קטגוריות של שינויים ובין היתר מוזכרים:
התקנות לא רק מגדירות מהי סטייה, אלא למעשה גם את השיעור או ההיקף של השינוי שנחשב למותר וממנו ואילך – הוא אסור.
למשל, מוגדרת מהי ההקלה שניתן לתת להוספת קומות בבניין, על פי מספר הקומות שאושרו. ככל שהבניין גבוה יותר, כך ניתן לאשר יחסית בקלות יותר הקלות בתוספת הגובה מבלי שהדבר ייחשב כסטייה (בהינתן עמידה בתנאים שונים).
התקנות נועדו להוסף סדר, וודאות ואחידות בעניין מתן הקלות לצד סטנדרטיזציה שתחתם כפופים כל הרשויות והועדות. כך יכולים יזמים, אדריכלים, מתכננים, ועדות תכנון ואחרים, לדעת מבעוד מועד מהם הגבולות המותרים לשינויים.
מתי בנייה נחשבת כסטייה ניכרת?
כעת נבקש להרחיב מעט, להבהיר ולהדגים מתי בנייה נחשבת כסטייה, ועל כן מחייבת הוצאה היתר חדש. לדוגמא:
- שינוי בגובה הבניין באופן שלא מתאים להשתלבותו בסביבתו – תוספת של קומה אחת או יותר מעבר למותר בתכנית נחשבת לסטייה ניכרת. למשל, אם התכנית מאשרת בניין בן 4 קומות, ונבנתה קומה חמישית, זו תיחשב לסטייה ניכרת (אלא אם ניתנת הקלה). תוספת משמעותית לגובה הבניין, אפילו ללא הוספת קומה שלמה, עשויה להיחשב לסטייה ניכרת אם היא חורגת מהגובה המקסימלי המותר בתכנית באחוזים משמעותיים.
- חריגה מקווי הבניין – בנייה מעבר לקווי הבניין המותרים בשיעור הקבוע בתקנות נחשבת לסטייה ניכרת. קווי הבניין הם הגבולות המוגדרים שבתוכם מותר לבנות בתוך המגרש. כמו כן בנייה צריכה להתבצע בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים באותו קטע של רחוב.
- הגדלת שטח הבנייה – תוספת שטח בנייה מעבר למותר בתכנית, מתייחס הן לתוספת של דירות בבניין והן לתוספת של מבנים במגרש נתון, בהגבלות שמוזכרות בתקנות. אם תוספת הדירות עולה על 20 אחוזים מהמספר המירבי שהותר בתוכנית, הרי שמדובר בסטייה ניכרת. וגם אם אושרה הקלה, השטח הממוצע של הדירות לאחר ההקלה לא יעלה על 80 מטרים רבועים.
שינוי בייעוד הקרקע – שימוש בקרקע למטרה שונה מזו שנקבעה בתכנית או בתב”ע נחשב לסטייה ניכרת. למשל, אם שטח מסוים מיועד למגורים על פי התכנית ונעשה בו שימוש למטרה מסחרית (כמו למשל מפעל ייצור או פתיחת חנות), זו תיחשב לסטייה ניכרת. - שינויים מסוימים בתכנון הפנימי – רוב השינויים שאדם מבצע בתוך הדירה אינם נחשבים לסטייה ניכרת, אולם יש מקרים שבהם הדבר שונה. כך למשל, אם השינוי הפנימי כולל את פיצול הדירה או אם השינוי משנה באופן מהותי את אופי הדירה או את אופי השימוש בה.
סטייה ניכרת בוועדות ערר
ועדות הערר לתכנון ובנייה עשויות להתייחס לסטייה ניכרת ולתת פרשנות לנושאים שבמחלוקת. כאשר מתעוררת מחלוקת לגבי שינוי כזה או אחר, באם לא ברור האם העניין מהווה סטייה ניכרת או לא, הדברים עשויים להגיע לבדיקתה ולהכרעתה של וועדת ערר שתדון בכך. בועדה תתקבל הכרעה, לכאן או לכאן.
במהלך הדיונים בוועדה מביאים בחשבון את המהות של השינוי (כמו אחוזי החריגה), הקלות אפשריות וכן גם ההשפעה של השינוי על כל האזור. מתחשבים באינטרס הציבורי, באופי ההשפעה של השינוי על שכנים וכן תכנונים סביבתיים נוכחיים ועתידיים.
עשוי לעניין אתכם | ייצוג בוועדות ערר >>
חוק תכנון ובניה: סטייה ניכרת כחלק מתוכנית בנייה ומקרים מיוחדים
בחוק התכנון והבניה ישנם כמה וכמה דגשים הנוגעים לסטייה ניכרת כחלק מתוכנית הבניה. למשל:
- בעניין היתר להגדלת שימוש למגורים, הוראת שעה נקבע כי: “היתר לפי סעיף זה יכול שיינתן אף אם נקבע בתוכנית כי סטייה מהוראות התוכנית לעניין זה תהיה סטייה ניכרת”.
- לעניין הקלה לפיצול דירות, נקבע כי: “ועדה מקומית תיתן הקלה של תוספת יחידת דיור אחת לכל יחידת דיור צמודת קרקע הקיימת במגרש… מעבר למספר המרבי של יחידות דיור המותר לבנייה… וכן רשאית לתת הקלה של תוספת שטחי בנייה… בדרך של פיצול יחידת… אף אם נקבע בתוכנית כי סטייה מהוראותיה לעניין זה תהיה סטייה ניכרת” (בתנאי שיתקיימו תנאים מסוימים שמוגדרים בתקנות).
- עוד נאמר כי: “הוספה של קומות תת קרקעיות או הוספה של שטח לצורכי חניה בקומות תת קרקעיות, לא תיחשב כסטייה ניכרת לעניין בניית התוספת.
לסיכום, ניתן לראות כי מכלול התקנות העוסקות בסטייה ניכרת מאפשר לסטות מתנאי היתר ומתוכניות בניה שאושרו, בנסיבות מסוימות. הדבר נעשה כל עוד השינוי סביר ובהיקף ראוי או שניתנה הקלה. עם זאת, במקרים של סטייה ניכרת, למעט חריגים והוראות שעה, יש צורך לפתוח בהליך של מתן הקלות מיוחדות או הגשת בקשה להיתר חדש על כל המשתמע מכך.
עשוי לעניין אתכם | ייצוג בעת בעיות מסוג ליקויי בנייה או ייצוג בעת בעיות בתכנון ובנייה.
