חושבים על תוספת בניה? רוצים להוציא היתר בנייה? מהם הקריטריונים לקבלת היתר כזה? האם אפשר לעשות את זה לבד או שמא עדיף להיעזר באיש מקצוע או חברה? כמה זמן אורך כל התהליך והאם יש דרכים להאיץ אץ התהליך? על כך ועוד בהמשך.
הגשת בקשה לקבלת היתר בניה
- תהליך מקצועי ומסודר להוצאת היתרי בנייה
- טיפול בהיתרי בניה מורכבים
- הבטחת עמידה בדרישות חוק ובטיחות
- חיסכון בזמן ותהליך יעיל יותר
מה זה היתר בנייה?
היתר בניה זהו אישור המאפשר לנו לבצע פרויקטים של בניה. בין אם זו בניה של בית פרטי ובין אם זה תוספת בניה בבית קיים. גם שינויים בבית לצורכי הסבה כמו הסבה לעסק, מחייבים היתרים ואישורי בנייה. הרשות המקומית או העירייה הם אלו שעומדים מאחורי האישורים ומתן ההיתרים.
להיתרי הבניה ישנה חשיבות רבה.
- לצורך בדיקה והתאמה של המבנה לשימוש העתידי שלו, בשונה מכפי שהוגדר על פי דרישות העירייה.
- מבחינת היבט הבטיחות של המבנה ושל האנשים שישהו בו לאחר הבניה.
חשיבותו של היתר בניה
היתר בניה, שניתן לראותו גם בתור אישור בניה, הינו מסמך שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית שבה אתם מתגוררים.
ההיתר ניתן על סמך בקשה יזומה שלכם, כאשר אתם מעוניינים להקים מבנה על מגרש ריק או כאשר אתם רוצים להוסיף תוספת בנייה במבנה קיים (בין אם מדובר במבנה פרטי כגון בית פרטי ובין אם מדובר בתוספת חיצונית לדירה במבנה משותף).
ללא הוצאת היתר בניה, הבנייה תיחשב לבלתי חוקית ועשויות להינקט סנקציות שונות כנגד מפר החוק. בין היתר, מדובר בהחזרת המצב לקדמותו, כלומר הריסת הבניה או התוספת, כולה או חלקה, על חשבון בעלי המבנה או השטח.
תיקון 101 לחוק תכנון ובניה
בהמשך להסבר שלנו על מהותו של היתר בניה, נעבור כעת להבין את תיקון 101 לחוק התכנון והבניה. תיקון זה נועד להאיץ את תהליכי התכנון והבניה במדינת ישראל. הוא מיועד להפוך את התהליך ליעיל יותר, על ידי הפחתת הבירוקרטיה והפשטת הנהלים בתחום המורכב של פיתוח ובנייה.
תיקון 101 מביא לאחידות רבה יותר בתהליך, כולל קביעת מסגרת זמנים חדשה להגשת התנגדויות ובקשות חריגה, ומקל על הליך הגשת הבקשות, כולל אפשרויות לביצוע פעולות מסוימות באופן מקוון. בסופו של דבר, תיקון 101 מטרתו ליצור מערכת יעילה, שקופה ונגישה יותר למעורבים בתחום הבנייה, הייזום והפיתוח, ולסייע להם להשיג היתרי בניה בצורה פשוטה ומהירה יותר.
הוצאת היתר בניה: שלב אחר שלב
רוצים להוציא היתר בניה בקרוב? אלה השלבים המרכזיים שאתם צפויים להיפגש עימם לאורך הדרך:
- בדיקה תכנונית והתאמה לתוכנית המתאר – תחילה יש להבין מהו המצב התכנוני של הנכס או המגרש שלכם. צריך לבדוק את זכויות הבנייה (האם ישנם זכויות כאלה), מהן מגבלות התב”ע (תוכנית בניין עיר) וכיצד ההיתר צריך להתאים לתוכנית המתאר. צוות המומחים של אייפק יבצע עבורכם סקר מקדים לפי הצורך, מדידות, בדיקת תשתיות ואיסוף מידע תכנוני רלוונטי נוסף.
- הכנת תוכנית אדריכלית – בשלב זה מתחילים לתכנן את הפרויקט, כלומר יש להכין את התכנית האדריכלית. בשלב זה אתם נעזרים באדריכלים, מהנדסים ויועצים מקצועיים נוספים לפי הצורך. התכנון נועד לייצר תכניות מפורטות, שרטוטים, תיאור חזית מבנה וכל פרטי הבנייה הנוספים, כולל חישובי עומסים ונספחים הנדסיים. לפי הצורך יוגשו גם חוות דעת מטעמם של יועצים נלווים בנושאי בטיחות, מומחי נגישות וכיוצא באלה.
- הגשת הבקשה לוועדה – בשלב זה מגישים את הבקשה לועדה המקומית לתכנון ובנייה, תוך ליווי מקצועי של אייפק עד לקבלת ההיתר. זהו הרגע שבו מעבירים לוועהד את כל המסמכים הנדרשים, משלמים את האגרות וההיטלים. היו ערים לכך שהתהליך עשוי להימשך מספר חודשים ולעיתים אף יותר, בהתאם לאופי ההיתר הנדרש והעומס של הבקשות הקיימות אצל הוועדה המקומית.
“מומלץ לבצע תיאום ציפיות עם המהנדס, האדריכל ויתר היועצים כבר בתחילת התהליך. תוכלו להבין מהם מה צפוי בהמשך, אילו שינויים אתם עשויים להידרש לבצע לפי הערות הוועדה ואיך מתנהלת ההתקדמות.”
אילו טפסים ומסמכים נדרשים לקבלת אישור להיתר בניה?
תיק הבקשה להיתר בנייה צריך לכלול מגוון טפסים ומסמכים המופנים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- טופס בקשה להיתר בנייה, בו מפורטים כל הפרטים של הפרויקט והמבקש למשל פרטי המבקש, פרטי הנכס, מהות הבקשה ורשימת המסמכים המצורפים.
- נסח טאבו עדכני או הוכחת בעלות אחרת על הנכס.
- אישור תשלום אגרות והיטלים רלוונטיים.
- תכניות אדריכליות הכוללות מדידה, שרטוטים וביאורים לפי העניין.
- מסמכים הנדסיים המכילים חישובי עומסים, מצב הקרקע, תצהירים של הבודקים והמתכננים.
- במקרים של בנייה בבית משותף, נדרשת הסכמת השכנים או החלטת מפקח על רישום מקרקעין.
- אישורים מגורמים נוספים בהתאם לאופי הפרויקט. למשל אישור ממכבי האש, אישור פיקוד העורף, אישור חברת החשמל, אישור תאגיד המים והביוב העירוני, אישורים סביבתיים שונים.
באילו מקרים ומתי נצטרך היתר בנייה?
ישנם שינויים שונים בבית ומחוצה לו המחייבים בקבלת היתר בנייה. המקרים בהם יהיה עליכם להוציא היתר בניה כוללים –
- סגירת מרפסת קיימת
- פתיחת חלון בקיר חיצוני
- סגירת מקום חניה
- בניית פרגולה
- ביצוע שינויים שונים במבנה.
לא כל שינוי במבנה מחייב קבלת היתרים וחשוב לדעת מתי אכן יהיה בכך צורך ומתי אפשר לבצע את השינויים הנדרשים מבלי לפנות אל הגורמים העירוניים.
האם כל שינוי או תוספת מצריכים הוצאת היתר בניה?
פעולות, שינויים או תוספות מסוגים שונים במבנה נדרשים להתבצע כחוק, אך ורק תחת היתר בניה. יחד עם זאת, לא ניתן לומר שכל שינוי במבנה מחייב הוצאת היתר. לרוב, כל שינוי או תוספת המשפיעים על המבנה באופן חצוני מצריכים הוצאת היתר בניה.
לעומת זאת, שינויים פנימיים בלבד, כגון שיפוץ פנימי שאיננו כולל חלוקת דירה וכיוצא בזה, אינם מצריכים להוציא היתר. חשוב לציין כי היתרי בניה עשויים להידרש גם כאשר מתבצעים שינויים מסוימים ללא תוספת שטח, כלומר נדרש היתר לביצוע שינויים. לכן, לפני כל ביצוע שינוי או תוספת, רצוי להתייעץ עם אדריכל מוסמך.
ההבדלים בין הוצאת היתר בניה בדיעבד מול הוצאת היתר בניה רגיל
הדבר הטוב ביותר לגבי היתר בניה, יהיה להוציא אותו מראש, לפני שמתחילים לבצע עבודות כלשהן ותוך טיפול בתוכניות בניה ומדידות מפורטות. יחד עם זאת, חשוב לדעת שבמקרים מסוימים, גם מי שלא הקפיד מראש על הוצאת היתר בניה, למשל בשל חוסר הבנה או חוסר ידע בנושא, עדיין ניתן להוציא היתר שנקראת “היתר בדיעבד”.
| הוצאת היתר בניה רגיל | הוצאת היתר בדיעבד |
|---|---|
| היתר מוצא מראש, לפני שמתחילים עבודות כלשהן. | היתר מוצא לאחר שהבנייה כבר התחילה. |
| תהליך כולל טיפול בתוכניות בניה ומדידות מפורטות. | הוועדה המקומית לתכנון ובניה בודקת את הבקשה שנוגעת במבנה שנבנה או שבוצעו בו שינויים. |
| חשוב להקפיד מראש על הוצאת היתר כדי למנוע בעיות. | דומה במהותו להיתר רגיל אך נדרשת בדיקה לאחר העובדה. |
| מקרים של חוסר הבנה או חוסר ידע לא משנים את החובה להוציא היתר. | בקשה להיתר בדיעבד איננה פוטרת מסנקציות או הליכים. |
| בהוצאת היתר רגיל רצוי להיעזר בגורם מקצועי שילווה אתם מול הרשויות. | בהוצאת היתר בדיעבד גם רצוי להיעזר בגורמים מקצועיים כגון Ipac לשירותי אדריכלות והוצאת היתרים. |
למה כדאי לכם להוציא היתר בנייה בליווי חברת אייפק?
הליווי המקצועי של חברת אייפק מתחיל כבר משלב התכנון בתחילת הדרך.
לרשותכם צוות מומחים המכיר היטב את הדרישות, את הליכי קבלת ההיתר ברשויות ומתי ניתן לזרז את ההליך. מעמידים לרשותכם ניסיון של שנים, היכרות עם מכלול תקנות התכנון והבנייה, הבנה של אופי נהלי העבודה של הוועדות.
כמובן, לאייפק ניסיון רב שנים בהכנת תוכניות בניה שמקבלות היתר לקראת ביצוע עבודות בניה, שיקום, שיפוץ מקיף ועוד. העבודה עם אייפק נותנת לכם ראש שקט וגב מקצועי.
הכל תחת קורת גג אחת, ייעוץ הנדסי ואדריכלי, הכנת התכניות והמסמכים וכל התיאומים מול וועדות הבניה.
הגשת בקשה לקבלת היתר בניה
- תהליך מקצועי ומסודר להוצאת היתרי בנייה
- טיפול בהיתרי בניה מורכבים
- הבטחת עמידה בדרישות חוק ובטיחות
- חיסכון בזמן ותהליך יעיל יותר
מה הקריטריונים לקבל היתר בנייה?
על מנת שתוכלו לקבל את ההיתר, תבצע הוועדה מספר בדיקות בכדי לעדכן את השינויים והתיקונים הנדרשים במידה ויתקבל ההיתר. לאחר דיון נוסף של הוועדה ההיתר יתקבל. לצורך כך יש לאסוף את הוראות התב”ע, את המידע על שטחי השירות, שטחים המותרים בבנייה, קווי הבניין וכן הלאה.
חשוב להבין כי כל בנייה או שיפוץ או הסבה של מבנה בלי לקבל את ההיתרים הדרושים עשויים להוות עבירה על החוק. עבירה כזו נושאת עימה השלכות כמו קנסות, צווי הריסה והחזרה של המבנה למצב הקיים. על מנת שאכן יתקבלו כל ההיתרים הדרושים חשוב לפעול על פי הכללים על מנת לקבל את ההיתרים הנדרשים יחד עם כל המידע הרלוונטי שיקבע האם אכן אפשר לקבל את ההיתר.
את הבקשה יש להגיש לאדריכל על מנת שהוא יכין רשימה של כל חומרי הבנייה הנדרשים ויחשב את השטח הנוסף, יגדיר את המבנה ואת המטרות לשימוש, יצרף את אישור הטאבו ואת הבעלות על הנכס. יש מקרים רבים אשר בהם תידרש הסכמה של השכנים כדי לקבל את ההיתר ורק אחריו יינתן ההיתר.
להורדת מסמך הסבר על בקשת היתר בניה ב-5 צעדים באדיבות מינהל התכנון, לחצו כאן להורדה.
האם ניתן לעשות זאת לבד?
כמו בהרבה דברים אחרים, אפשר לפעול לבד לצורך קבלת ההיתר אך לא כל אחד יודע איך וכיצד להתארגן לקראת הגשת הבקשה ולעיתים היא לא תאושר רק בגלל הגשה כושלת של הבקשה. על כן, הדבר הכי חכם יהיה להיעזר באיש מקצוע לצורך הגשת הבקשה כדי להשפיע כמה שיותר על כך שהיא אכן תאושר.
אם תפנו אל מהנדס או אל אדריכל שיש להם את הניסיון הנדרש בהגשת בקשות להיתרי בנייה, ההליך כולו יתנהל בצורה טובה ויעילה פי כמה וכמה.
בדיקות טכניות שיש לבצע בדרך להוצאת היתר בניה
בדיקות טכניות מהוות בסיס איתכן בדרך לתכנון נכון, איכותי ומקצועי לקראת היתר בניה. בין היתר צריך להקפיד על:
- בדיקת קרקע – בחלק מהמקרים יש צורך בקידוחי בדיקה לצד בדיקות מעבדה לקביעת תכונות הקרקע. תוצאות אלו משמשות את המהנדסים בתכנון היסודות והשלד של המבנה, לצרכי יציבות.
בדיקת תשתיות – יש לבדוק את התשתיות ואת השפעתן על הפרויקט. למשל מיפוי של קווי מים, ביוב, חשמל, תקשורת וניקוז. צריך לבדוק את ההשפעה של הבנייה המתוכננת על תשתיות אלו ואיך להשתלב עימן. - בדיקות סביבתיות – בודקים את השפעה של הבניה על הסביבה וכיצד גורמי סביבה ישפיעו על המבנה, על ידי בדיקות רעש, בדיקת קרינה וכיוצא בזה.
- בדיקת היבטים תכנוניים ומשפטיים – בדיקת זכויות בנייה, מגבלות תכנוניות, בדיקת היסטוריית הבנייה במגרש, בדיקה של תכניות מתאר שעשויות להשפיע על הבניה בהמשך.
כמה עולה להוציא היתר בנייה?
העלויות להוצאת היתר בנייה נע בין סכום של 40,000 ₪ ל – 50,000 ₪.
המחיר לא נקבע על פי המטרים של הנכס אך יש את היטל ההשבחה אותו תצטרכו לשלם במקרה ואכן תקבלו את היתרי הבנייה. כך שהיטלי ההשבחה כן יחשבו על פי גודל השטח שברשותכם לאחר תוספת הבניה תוך התייחסות לתוספת הערך שהמבנה יקבל הודות לתוספת הבנייה.
כמה זמן לוקח התהליך והאם יש דרכים מהירות יותר?
ישנם ארבעה מסלולים לצורך הוצאת היתרי בנייה וכל אחד מהם כפוף לפרק זמן מקסימלי.
- רישוי מלא – אלו בקשות שהן ללא הקלות ופרסום ותואמות את תוכניות הבניה העירוניות. (תב”ע) שלבי ההיתר – 90 יום.
- רישוי מקוצר – בניה הנעשית בהיקף קטן עם השפעה הנדסית מרחבית מזערית. שלב ההיתר עומד על 45 יום.
- מסלול הקלות – בקשות לשימושים חורגים או הקלות שונות. שלב ההיתר הוא 165 ימי עסקים.
- פטור – בניה אשר בה ההשפעה המרחבית הינה זניחה, בלי התערבות דל רשות הרישוי – 30 יום.
הוצאת היתר בניה בהליך מקוצר
הליך מקוצר להיתר בנייה נועד להקל על קידום הליכי בניה פשוטים יחסית. מדובר בעיקר בהיתר לפרויקטים שמשמעותם ביצוע שינויים קלים במבנים קיימים, תוספות קטנות או שיפוצים שאינם משנים את אופי המבנה באופן מהותי.
בזכות פישוט תהליכי הבדיקה והבירוקרטיה ההליך מתקצר בצורה משמעותית. במסלול זה הבקשה עוברת בדיקה ראשונית.
אם היא עומדת בקריטריונים היא מועברת ישירות לאישור מהנדס הוועדה. חשוב לציין שגם בהליך המקוצר נדרשת הקפדה על כל הפרטים המקצועיים.
“גם בהליך מקוצר אין להקל ראש בהכנת כל המסמכים והתוכניות והשרטוטים. זהו עניין חשוב ביותר. הכנת בקשה מסודרת ומקצועית תוכל לחסוך לכם שבועות של התכתבויות והשלמות מול הוועדה.”
מה עושים במקרה של דחייה בקבלת ההיתר?
גם אם הבקשה שלכם לקבלת ההיתר נדחתה עדיין יש מה לעשות על מנת לדרוש את קבלתה. לשם כך חשוב להוסיף את כל המסמכים הרלוונטיים ולהגיש מחדש את הבקשה בצורה שונה על מנת לקבל את ההיתר הרצוי.
הדרך עד לקבלת ההיתר עשויה להיות רצופה מכשולים. לא תמיד מתקבלת הבקשה כפי שהיא כאשר נדרשים מסמכים נוספים, מתבקשים הסכמות וחתימות של כל הדיירים, תליית שלט שמפרט את תוכניות הבנייה שלכם (כאשר המטרה היא להודיע לכל מי שעשוי להיפגע מהעבודה ומעוניין אולי להתנגד לה.) לא תמיד הכול אכן צולח.
על עבירות בניה
ישנם מספר סוגים של עבירות בנייה, כל אחת עם מאפייניה הייחודיים:
- בנייה ללא היתר: זוהי עבירה נפוצה שבה מתחילים עבודות בנייה או שיפוץ מבלי להחזיק בהיתר הנדרש מראש.
- שינויים ללא הרשאה: כאשר מבצעים שינויים במבנה, כמו הוספת חלק לבניין, בלי שהשינויים אלה קיבלו את האישור הנדרש.
- חריגה מהיתר: מתרחשת כאשר במהלך בנייה שהתחילה עם היתר, מתבצעות פעולות שחורגות מההיתר שניתן.
- עבירות בנושאי סביבה: פעולות בנייה שנעשות בניגוד להוראות הקשורות לשמירה על הסביבה, כגון השלכת פסולת או חומרים מסוכנים באופן לא תקני.
- עבירות בטיחות: כאשר במהלך תהליכי הבנייה לא נשמרים כללי בטיחות חיוניים, כמו אי שימוש בציוד בטיחות עבור העובדים או חוסר גידור נאות של אתר הבנייה.
- עבירה בתחום הייעוד: שימוש בקרקע או בנייה שאינה עולה בקנה אחד עם הייעוד שאושר לשטח זה.
ומה לגבי העונש על עבירות אלו?
עונשים עבור עבירות בנייה יכולים להיות מגוונים ותלויים בחומרת העבירה ובנסיבות הספציפיות. דוגמאות לעונשים אלה כוללות קנסות או עיצומים כספיים, צווי הפסקת עבודה, ואף מאסר, בהתאם לחומרת העבירה ולהיבטים נוספים כמו עבירות קודמות או התעלמות מצווים שניתנו.
סיכונים הנובעים מבנייה לא מורשית:
- בהיבט המשפטי: ייתכנו קנסות גבוהים, צווי הריסה, ואפשרות שהמעורבים בבנייה יעמדו בפני דין פלילי או תביעה אזרחית.
- בהיבט הכספי: היזם או בעל הנכס עלולים להידרש לשלם עבור הריסת תוספת או מבנה, השבת המצב לקדמותו, והוצאות ייצוג משפטי.
- עיכובים בפרויקט: צו הפסקת עבודה יכול לגרום לעיכובים, השפעות פיננסיות, פגיעה במוניטין העסקי ועוד.
- סיכוני פגיעה ובטיחות: עבודה ללא היתר עלולה להיות מלווה בהפרות בטיחות, ולסכן עובדים, קבלני משנה ואנשים הנמצאים בסביבה.
- אי עמידה בתקנות: מבנה שהוקם ללא היתר עלול לא לעמוד בתקנות הבנייה, מה שעלול להוביל לסכסוכים עסקיים, בעיות בקבלת מימון לפרויקטים, קשיים בקבלת משכנתאות ועוד.
הבנת הסיכונים הללו מדגישה את החשיבות של הוצאת היתר בניה כחוק ובליווי הגורמים המקצועיים הרלוונטיים.
הגשת בקשה לקבלת היתר בניה
- תהליך מקצועי ומסודר להוצאת היתרי בנייה
- טיפול בהיתרי בניה מורכבים
- הבטחת עמידה בדרישות חוק ובטיחות
- חיסכון בזמן ותהליך יעיל יותר
חברת Ipac – ליווי מקצועי עד קבלת ההיתר
צריכים סיוע ועזרה מקצועית בקבלת היתר בניה? פנו למומחים של חברת Ipac – שירותי הנדסה ואדריכלות ותקבלו ליווי צמוד ומהיר >>
