למה יש צורך בפיצול דירה?
מצוקת הדיור בישראל, במיוחד באזורי הביקוש, ידועה כמעט לכל. מסיבה זו ובשל עוד כמה וכמה סיבות טובות, פיצול דירה התבסס כמהלך נפוץ מאוד.
לעיתים הדבר נעשה כחוק, לעיתים הדבר נעשה שלא כחוק ויש לכך השלכות מהותיות. אפשר לומר כי פיצול דירה שנפוץ בעיקר באזורי ביקוש, נובע מצורך אמיתי ומובהק במהלך כזה. בין היתר ניתן לציין:
- המחסור בדירות קטנות – בארץ קיים מחסור ברור בדירות קטנות, שמושכרות במחירים סבירים. הדבר דוחף רבים לחפש פתרונות יצירתיים. פיצול דירה מאפשר ליצור יחידות דיור נוספות, קטנות וזולות יותר. בכך ניתן להגדיל את היצע הדירות להשכרה.
- הגדלת הכנסה – עבור בעלי דירות הפיצול מאפשר להגדיל את ההכנסה השוטפת מהנכס (אפשר להתייחס לזה כהגדלת התשואה מהשקעה). דירה מפוצלת לכמה יחידות יכולה להניב שכר דירה גבוה יותר, ביחס להשכרת דירה גדולה אחת.
- פתרון מהיר, ללא השקעה ציבורית – פיצול דירות ניתן לבצע יחסית במהירות ולממש זאת גם באזורים שבהם אין כמעט עתודות קרקע פנויות לבניה. פיצול דירות מאפשר להגדיל כמות הדיירים ליחידת שטח, ללא צורך בקרקעות, ללא צורך בבניה חדשה וללא צורך בהשקעה ציבורית ישירה.
"לפני שמתחילים בתהליך פיצול הדירה, בדקו כמה זה צפוי לעלות, מהי ההכנסה הצפויה מהשכרת היחידות הנפרדות וגם – את כל ההיבטים החוקיים, כדי לא להסתבך".
החוק לפיצול דירה
המחוקק החל לעסוק ברצינות בהסדרת פיצול דירות רק בעשור האחרון. ההיבט החוקי של פיצול דירות בישראל עבר מספר התייחסויות וגלגולים, במטרה להקל על התהליך ולאפשר בכך שחרור של יחידות דיור נוספות בצורה מסודרת.
התיקון לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ב-2017, מאפשר פיצול דירות בתנאים מסוימים. על פי החוק ניתן לפצל דירה קיימת לשתי יחידות דיור, בכפוף לשטח מינימלי.
כמו כן, נקבע כי בניגוד לביצוע שינויים בתוך הדירה, אשר לא מצריכים היתר, פיצול של דירה, כך קובע החוק, מחייב הוצאת היתר בניה. כל זאת, בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובהתאם לתנאים נוספים לפי העניין.
חשוב לציין כי המחוקק שואף להתיר פיצולי דירות תוך התחשבות בשיקולים נוספים כגון הגבלת מספר הדירות שניתן לפצל בבניין או באזור מסוים, כדי למנוע עומס יתר על התשתיות הקיימות ולשמור על איכות החיים של התושבים.
כיצד ניתן לקבל היתר לפיצול דירה?
את תהליך פיצול הדירה כחוק ניתן לתאר בשלבים:
- בדיקת היתכנות ראשונית – לפני שמתחילים, התייעצו עם מהנדס או אדריכל מטעמנו. כך ניתן להבין האם הדירה מתאימה לפיצול מבחינת גודל, צורה, אופי המבנה ותקנות עירוניות.
- עריכת התוכניות – לאחר שמבהירים כי אין מניעה עקרונית לפיצול, זה הזמן לערוך את התוכניות. התוכניות צריכות לכלול את כל ההיבטים ההנדסיים ואדריכליים, האופן שבו יבוצע הפיצול, פירוט המערכות והתשתיות לכל יחידה, התקנת אמצעי בטיחות לפי הצורך וכיוצא בזה.
- הגשת הבקשה להיתר – את הבקשה מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בצירוף הסברים ואישורים נוספים לפי העניין. ישנו סיכוי שתצטרכו לאחר מכן לבצע שינויים כלשהם בתוכניות וגם לכך המהנדס או האדריכל מטעמנו ייתן מענה.
- עבודות הפיצול עצמן – לאחר קבלת ההיתר ניתן להתחיל בעבודה. שימו לב שהפרויקט מתנהל בליווי אנשי מקצוע מיומנים וכי הכל נעשה על פי התוכניות וההיתר. במהלך הבנייה בהחלט אפשרי כי מפקח יבקר במקום בכדי להתרשם מהאופן בו העבודות מתנהלות.
עוד בנושא: מה עושים במידה ולא אושר לכם היתר בנייה לפיצול דירה? >>
מהם היתרונות בשירותיה של חברת אייפק?
חברת אייפק מספקת ליווי מקצועי מלא לקראת הוצאת היתרים וקידום תהליכי פיצול דירות. היתרונות הגלומים בשירותי החברה:
- באייפק מספקים שירות מקיף, החל בשלב התכנון, דרך הבקשה להיתר ועד להשלמת הפרויקט. אין צורך להתרוצץ בין גורמים שונים, הכל תחת קורת גג אחת.
- לרשותכם, מעמידים באייפק צוות מקצועי בקיא ומנוסה. לרשותכם אדריכלים ומהנדסים מנוסים, הבקיאים בכל התקנות והחוקים וגם בהיבטם המקצועיים. ניסיון רב בעריכת תוכניות מתאימות, לפיצול נכסים ודירות.
- הניסיון המקיף של אייפק מוכיח את עצמו בשטח. ניסיון עשיר מול רשויות התכנון. באייפק יודעים להציע פתרונות מגוונים ולצלוח חסמים בירוקרטיים על מנת לקדם את הביצוע.
עוד בנושא: עורך דין תכנון ובניה מבית אייפק >>
מהן ההשלכות של פיצול דירה שלא כחוק?
פיצול דירה ללא היתר כחוק עלול להסתיים בהשלכות חמורות. תחילה, פיצול ללא היתר עשוי להוביל לקבלת קנסות גבוהים.
מדובר בהוצאה כספית ניכרת אך זו לא ההוצאה היחידה. מלבד הסיכוי שתופנה תביעה משפטית, עבודה ללא היתר יכולה להסתיים בצו להפסקת העבודה ואף בהוצאת צו הריסה (גם לאחר שהפיצול כבר נעשה והעבודות הסתיימו).
צו הריסה או צו להשבת המצב לקדמותו מחייב את בעלי הנכס לשלם מכספו עבור הריסה הבניה הלא חוקית (כל שינוי שבוצע שלא בהיתר).
פיצול שנעשה באופן לא חוקי עלול לגרום לקשיים בהשלמת עסקת מכירה עתידית בנכס. אם מנסים למכור דירה שפוצלה ללא היתר, הקונים עשויים לגלות זאת מבעוד מועד.
שינוי ללא היתר עשוי לגרום ל”פיצוץ” של עסקאות או להפחתה משמעותית במחיר שהמוכרים יהיו מוכנים לשלם.
כמו כן, אם העסקה הושלמה אך המוכרים לא שיקפו את העובדה שהפיצול נעשה שלא כחוק, הרוכשים עשויים לתבוע בגין הסתרת מידע מהותי.
ניתן לציין בנוסף עוד השלכות של פיצול דירה שלא כחוק. מבחינת ביטוח, במידה וחל נזק בנכס, חברת הביטוח עשויה לדחות את התביעה הקשורה לנזק בחלק שנבנה ללא היתר.
משמעות הדבר היא שבעל הנכס לא יכול לדעת האם בזמן אמת חברת הביטוח תכסה את הוצאות התיקונים או הנזקים בצורה מלאה או בכלל. גם במקרה של נזק או תביעה מצד דיירים או מטעם צד שלישי, יש כאן פתח להתנערות מצד חברת הביטוח.
כמו כן, במידה ועבודות הפיצול בוצעו בצורה רשלנית או לא איכותית, הדבר מעלה את הסיכון לנזקי אש ושריפה ולצרות רבות אחרות (בעיות מבניות, בעיות רטיבות בנכס וכיוצא בזה).
עוד בנושא: טיפול בצווי הריסה | עבירות בנייה.
כמה עולה כל התהליך של פיצול דירה?
עלות פיצול דירה מורכבת למעשה ממכלול של עלויות, בגין הוצאות שונות. על הרכב העלויות משפיעים גורמים כגון גודל הדירה, מיקומה, אופי הפיצול וסוג העבודות הנדרשות להשלמת הביצוע. ככלל, ניתן להביא בחשבון את הדברים הבאים:
- עלויות תכנון ורישוי – עלויות מסוג זה הן למעשה שכר טרחה לאדריכל או למהנדס עבור עריכת התוכניות, תשלום בגין אגרות בנייה והיטל השבחה. עלויות אלו יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. למידע מדויק יותר, תוכלו לפנות לאייפק ולקבל מידע נוסף והצעת מחיר רלוונטית.
- עלויות הבנייה – כאן נכנסות כל העלויות של הפיצול והשיפוץ. מדובר למשל בהתקנת תשתיות חשמל ומים וביוב נפרדות, פתיחת כניסה נפרדת, הוספת קירות פנים, פתיחת חלונות נוספים על פי הצורך וכדומה. עלויות הבנייה יכולות להגיע לסכומים של מאה או מאתיים אלף ₪ וגם יותר. המומחים של אייפק יוכלו לשפוך אור על הנושא הזה, בהתאם לפרטי הנכס שלכם ודגשים נוספים הקשורים לשיפוץ.
- עלויות נלוות – בפרויקטים רבים מתגלה בזמן העבודה כי ישנן הוצאות נוספות לא צפויות. צריך להיערך לכך וכן להכניס לתחשיב עלויות של פיקוח בניה והוצאות לא צפויות בהיקף של כ-10 או 20 אחוז.
דבר נוסף שאנו ממליצים להביא בחשבון אם הנכס מושכר או שאתם מתגוררים בו כעת. במהלך הפיצול, סיכוי טוב שלא תוכלו להשכיר את הנכס או להתגורר בו.
לאחר הפיצול שכר הדירה צפוי לעלות וכך גם הוצאות התחזוקה של הנכס. וכעת, אנו בחברת אייפק עומדים לשרותכם. מוזמנים לפנות אלינו לבירורים קבלת מידע ממוקד ולצורך הגשת בקשות להיתר ופיקוח על פרויקטים.
