- תכנון בית פרטי 2 קומות - מה חשוב לדעת
- קניית בית עם חריגות בנייה עלולה להוביל לבעיות משפטיות, קנסות ואף צווי הריסה.
- לפני הרכישה חשוב לבצע בדיקת התאמה בין היתר הבנייה לבין מצב הנכס בפועל.
- חריגות כוללות שימוש שונה מהייעוד המקורי, בנייה ללא היתר, או שינוי מבני מהותי.
- ליווי מקצועי של אדריכל מנוסה יחסוך לכם עוגמת נפש ויבטיח רכישה בטוחה.
מהן חריגות בניה?
משמעותן הרחבה של חריגות בניה הן כל סטייה או שינוי ביחס להיתר הבניה שניתן לנכס. ניתן להתייחס כחריגת בניה גם למצב שבו בעל הנכס בנה ללא כל היתר. ככלל, שינויים במבנה שלא קיבלו אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה נחשבים לחריגה. חריגות בניה יכולות להיות קטנות, כמו סגירת מרפסת, או גדולות, למשל תוספת של קומה ללא הוצאת היתר. גם שינויים פנימיים מסוימים, ללא היתר, עשויים להיחשב לחריגות בניה כפי שנציג בהמשך.
סוגי חריגות בניה שאפשר לגלות בנכס שרוכשים
לפני שקונים בית, שימו לב לסוגי החריגות שאתם עשויים לגלות בו. למשל:
חריגות בניה חיצוניות
כגון מרפסות שנסגרו ללא היתר, תוספת חדר או הרחבת הבית, הקמת מחסן או יחידות דיור נפרדת בחצר .
חריגות פנימיות
שינויים בתוך הנכס כגון הריסת קירות תמך, שינויים במחיצות פנימיות שמשנים את תכנית הדירה, פיצול דירה אחת למספר יחידות דיור, שינויים מהותיים באינסטלציה או בתשתית החשמל ללא האישורים הנדרשים.
חריגות בשימוש
חריגות בשימוש המתרחשות כאשר משתמשים בנכס בניגוד לייעוד המקורי שעבורו ניתן היתר. כך למשל שימוש מסחרי בנכס המיועד למגורים, הפעלת עסק בדירת מגורים ללא אישור לשימוש חורג , השכרת שתיים (או יותר) יחידות מפוצלות בדירה שנועדה להיות יחידה אחת בפני עצמה.
חריגות בגודל
חריגות בגודל כאשר הבנייה חורגת מאחוזי הבנייה שאושרו, כגון ניצול אחוזי בנייה מעבר למותר בתב"ע, בנייה בשטחים שנועדו להיות שטחי שירות, הפיכת קומת מרתף או עליית גג לשטח למגורים ללא אישור.
חריגות בקווי בניין
חריגות בקווי בניין, הנוצרות כאשר הבנייה חורגת מגבולות המגרש. לדוגמא, בנייה קרובה מדי לקצה המגרש, פלישה לשטח ציבורי או לשטח של שכנים או הגבהת הבניין מעבר למותר בתכנית.
עשוי לעניין אתכם: איך מקבלים פטור מהיתר בניה | איך מקבלים היתר להריסת מבנה
השלכות משפטיות וכספיות של קניית בית עם חריגות בניה
רכישת נכס עם חריגות בנייה עלולה לגרור השלכות רציניות, בכמה זוויות:
- קנסות – הרשות המקומית הרלוונטית עלולה להטיל קנסות כבדים על בעלי נכסים עם חריגות בנייה. הדבר עלול להתרחש גם אם בעלי הנכס כיום אינם אלו שביצעו את החריגות אלא מוכרי הנכס. קנסות אלה יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר, בהתאם לאופי החריגה.
- צווי הריסה – במקרים חמורים הרשות המקומית עלולה להוציא צו הריסה לחלקים שנבנו ללא היתר (מה שנקרא להחזיר את המצב לקדמותו). הפעולה נעשית על חשבון בעל הנכס.
- הליכים פליליים – חוק התכנון והבניה מאפשר להעמיד לדין פלילי בעלי נכסים עם חריגות בנייה משמעותיות.
עלויות הסדרה – הוצאת היתר בדיעבד, כאשר הדבר אפשרי, כרוכה בעלויות של אגרות, היטלי השבחה, שינויים בנכס לפי הצורך.
"אם תרצו בעתיד למכור את הנכס, הרוכשים עשויים להירתע כאשר יגלו שמדובר בקניית נכס עם חריגות בנייה. לחילופין, תתבצע עסקה במחיר נמוך יותר. בנוסף, הבנק עלול לסרב להעניק משכנתא לרכישת נכס עם חריגות בנייה משמעותיות. כמו כן חברות ביטוח עלולות לסרב לבטח נכס עם חריגות בנייה או לא לכסות נזקים הקשורים לבנייה ללא היתר."
5 טעויות מהותיות ברכישת בית עם חריגות בנייה ואיך להימנע מהן
- לא בודקים מראש שניתן להסדיר את החריגה: זו טעות להניח שכל חריגה ניתנת להסדרה בדיעבד וכי אין שום בעיה עם העברת זכויות בנכס עם חריגות בניה. כדי להימנע מכך בדקו עם אנשי מקצוע מטעמנו או בוועדה המקומית האם החריגות אכן ניתנות להסדרה תחת התב"ע הנוכחית. כמו כן בדקו האם קיימים צווי הריסה או הליכים משפטיים פתוחים נגד הנכס.
- מתעלמים מהעלות הריאלית של הסדרת החריגות: רבים מעריכים בחסר את ההוצאה הכרוכה בהסדרת חריגות בנייה ומופתעים כשהעלויות הופכות למציאות. כדי להימנע מכך קבלו ערכת עלויות מפורטת מאדריכל או מהנדס. העלות המלאה כוללת אגרות, היטלי השבחה, שכר טרחה ועלויות ביצוע השינויים בנכס. על סמך פירוט העלויות בקשו מהמוכר להפחית בהתאם את המחיר המבוקש בטרם תחתמו על חוזה הרכישה.
- סומכים על הצהרות המוכר ללא בדיקה עצמאית: הסתמכות על דברי המוכר בנוגע להיקף החריגות או למשמעותן היא טעות שעלולה לעלות ביוקר. כדי להימנע מכך שכרו אדריכל או מהנדס לביצוע סקר חריגות מלא (נוכל לעשות זאת עבורכם).כדאי לבדוק בעצמכם או בעזרת האדריכל, דרך הועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבי התיקים הקשורים לנכס, תלונות שכנים, דוחות וצווים קודמים. ודאו שיש בידיכם העתק של היתר הבנייה המקורי והשוו אותו למצב הנכס כיום.
- לא מכניסים סעיפים מתאימים לחוזה הרכישה: חתימה על חוזה סטנדרטי ללא התייחסות מפורשת לחריגות הבנייה חושפת אתכם, כרוכשים, לסיכונים ניכרים. כדי להימנע מכך דאגו שהחוזה יכלול סעיפי אחריות ושיפוי מצד המוכר במקרה שיתגלו חריגות שלא דווחו. הוסיפו תנאים המאפשרים לבטל את העסקה או לפחות להוריד את המחיר, אם יתגלו חריגות נוספות. התייעצו עם עורך דין לדגשים נוספים.
- מתעלמים מהשפעת החריגות על קבלת משכנתא: התקדמות בעסקה מבלי לבדוק את האפשרות לקבל משכנתא בבנק עלולה להוביל לקריסת העסקה ברגע האחרון. כדי להימנע מכך פנו למספר בנקים כבר בשלב מוקדם ובררו לגבי קבלת משכנתא באם נמצאו חריגות בניה.
