מה המשמעות של שינוי תב”ע?

על מנת להבין מהו שינוי תבע, יש לדעת כי בישראל כל חלקות הקרקע והמגרשים כפופים לתוכניות מתאר לאומיות. מדובר הן בתוכניות מתאר ארציות והן בתוכניות מתאר ברמה המקומית הצרה יותר.

תב”ע, כלומר תוכנית בניין עיר, זו תוכנית שמכתיבה באיזה אופן ניתן לפתח נכסים, לבנות, לבצע שינויים ותוספות וכדומה. תוכנית מתאר מפרטת מה מותר ואילו הגבלות קיימות בכפוף לתב”ע קיימת. 

שינוי תב”ע פירושו שינוי ביחס למצב הנתון, למשל במשמעות של היקף הבניה. למשל, כאשר מדובר על היקף הבנייה המותרת בכל חלקה, הרי שישנה מגבלה נקובה הנתונה באחוזים מגודל השטח ופירוש הדבר – אחוזי בניה שניתן להגיע אליהם באופן מקסימלי.

שינוי התב”ע כרוך בעדכון, שינוי או החלפה של תב”ע קיימת, באופן שעשוי לאפשר קבלת זכויות בנייה נוספות שלא היו זמינות לשימוש קודם לכן.

תהליך מסוג זה איננו פשוט כלל וכלל. למעשה מדובר במהלך מורכב וסבוך, שיכול לקחת זמן ולכן צריך להתאזר בסבלנות ולהתקדם בגישה מקצועית.

משמעות הדבר היא שהתהליך מלווה באדריכלים המנוסים בעניין זה. יש לפעול לצורך העניין מול נציגי הרשות ומול הוועדות שעוסקות בתכנון ובניה. 

ממה מורכבת התב”ע?

תב”ע מורכת בעיקרה משילוב של תשריט ותקנון. תשריט, הוא הייצוג הגרפי של תוכנית בניין העיר והוא מבוסס על מפה ובה תיאור חלוקה של מגרשים, הצגת תשתיות, כבישים, קווי הבניין באזור וכדומה.

התקנון נועד להרחיב ולפרט, היבטים ונושאים שאינם מיוצגים או שאינם מיוצרים באופן מספק בתשריט.

שני אלמנטים אלה, התשריט והתקנון, הם אלה שמגדירים את הייעוד של הקרקע (למשל כזו המוגדרת למטרת מגורים, למסחר, למבנה ציבור וכדומה).

בנוסף, הם קובעים מהם אחוזי הבניה המותרים, לעיתים מתואר אופי הבניה המותר ואפילו סגנון אדריכלי שנועד לייצר אחידות מסוימת.

על פי מסמך התב”ע ניתן להבין באיזה אופן ניתן לפתח נכס, ומהם המגבלות וההגבלות המוטלות. היקף הפיתוח המותר במגרש מוגדר באחוזי הבניה.

אחוז זה המכתיב על כמה מתוך הקרקע ניתן לבנות. לדוגמה, נניח שיש לנו מגרש הוא בגודל של 1,000 מ”ר. אם התב”ע מדברת על אחוזי בניה בהיקף של 50 אחוזים, הרי שניתן לפתח ולבנות על המגרש 500 מטר שטח בנוי.

יש לשים לב איך מוגדרת החלוקה, שכן אפשרי שהמרכיב הבנוי עשוי להיות מחולק בין שטחי מגורים (דירות), שטחים משותפים, שטחים ציבוריים ועוד. עוד נציין כי כאשר בעל נכס מבקש תוספת בנייה, עליו לבדוק קודם לכן האם יש זכויות בנייה נוספות ולאחר מכן להגיש בקשה להיתר דרך וועדת התכנון המקומית. על הבקשה לעמוד בתנאי מסמך התב”ע המתאים. 

כך ניתן לאתר תב”ע:

זה המקום להבהיר כי על מנת לאתר פרטים לגבי תב”ע עדכני במיקום המעניין אתכם, יש כמה אפשרויות. ניתן להיעזר בגורמים רלוונטיים כגון רמ”י (רשות מקרקעי ישראל), עיריות או מנהל התכנון שבמשרד האוצר. בזכות שיפורים בשירות הממוחשב, ניתן כיום לאתר לפחות בחלק גדול מהמקרים את התוכניות באופן מקוון דרך האתר של מנהל התכנון או באמצעות פונקציית איתור התוכניות המקוונת, של מנהל מקרקעי ישראל.ֿ

אלו סוגים של שינויי תב”ע קיימים

ניתן לתאר כמה סוגים חשובים של שינוי תב”ע, שנחשבים לנפוצים יחסית. למשל:

• סגירת מרפסות – שינוי מסוג זה מאפשר לסגור מרפסת חיצונית (מרפסת שמש), על מנת להקנות תוספת שטח מגורים לדירה קיימת. במהלך שינוי תב”ע מסוג זה מבצעים בדיקות בעניינים כגון חריגה מקווי הבניין, מימוש אחוזי בניה, היתר לסגירת מרפסת שמש ועוד.
• שינוי תב”ע מסוג הוספת קומה – מדובר בהוספת שטח בנוי מעל מבנה קיים או מתוכנן, תוך בדיקת עומסים, זכויות בנייה וכיוצא בזה.
• שטח מסחרי – מטרת השינוי היא לאפשר פיתוח כלכלי, מסחר ותעסוקה. לאחר השינוי מוגדר השטח שבו מדובר כשטח המיועד לתכלית מסחרית (לעיתים גם בשילוב תכלית נוספת, כגון מגורים).
• הסדרת תמ”א 38 – סוג זה של שינוי בתב”ע נועד להקצות תוספת זכויות בניה על מנת לאפשר חיזוק מבנים ישנים, שקיבלו היתר בניה לפני עשרות שנים. החיזוק משפר עמידות בפני רעידות אדמה ולעיתים כולל לצד עיבוי יסודות ועמודים גם חיזוקים כגון ממ”דים ותוספות אחרות.
• פינוי בינוי – מטרת השינוי היא לאפשר הריסה של מבנים ישנים, לצורך הקמת מבנים חדשים בתהליך של התחדשות עירונית. לעומת תמ”א 38, פינוי בינוי כולל בדרך כלל תוספת כמות יותר נכבדה של יחידות. יחידות אלה מתווספות על ידי הקמת מבנים רבים וחדשים לחלוטין, כדוגמת רבי קומות ואף מגדלי מגורים.
• הוספת חניות – שינוי מסוג זה בתוכנית בניין עיר נועד להתמודד עם מצוקת החניה המאפיינת אזורים שונים בארץ. לשם כך בודקים את עומסי התנועה באזור ואת התשתיות הקיימות והנדרשות.
• שינוי להסדרת מצבים של חריגות קיימות – שינוי תב”ע מהסוג הזה נועד להפוך חריגות שנוצרו בעבר לחוקיות, תוך מניעת מצבים לא רצויים כגון צווי הריסה או פינוי הנכס. הדבר נעשה תוך איזון אינטרסים ובדיקה של מהות החריגה והיקפה.
• הרחבה – שינוי מסוג זה מאפשר להרחיב מבנה קיים.
• שינויי ייעוד – שינויים מסוג זה מאפשרים לשנות את אופי השימוש. לדוגמא, שינוי ייעוד של מבנה למגורים, למבנה המשמש למסחר, או שינוי מייעוד חקלאי לייעוד למגורים.
• שינויי מספר יחידות – שינויים בצפיפות המותרת על שטח נתון. מדובר בשינוי שעשוי להגדיל או להקטין את מספר היחידות במגרש מסוים או באזור מסוים. 
• שינויי גובה – שינויים מסוג זה מאפשרים למשל בנייה גבוהה יותר, היכן שקודם לכן הייתה מותרת אך ורק בנייה צמודת קרקע או בנייה לא רוויה. 
• תוכניות פיתוח מקיפות – מדובר בשינויים רחבי היקף, למשל תוכנית פיתוח של רובע עירוני שלם או פיתוח מחודש של שכונות ושטחים קיימים לצורך פינוי בינוי, פיתוח של הכנסת תשתיות חדשות, בנייה ציבורית ועוד. יש לציין כי ישנם עוד סוגים רבים נוספים של שינויים אפשריים בתב”ע. כך למשל הוספת יחידות במגרש, שינויים בנחלות ובמשקים (למשל פיצולים), ביצוע שינויים בקווי בניין ועוד.