מהו החוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע?
חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע, שידוע גם בתור תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה, נכנס לתוקף בשנת 2017 בתור הוראת שעה. מטרתו העיקרית של החוק, כפי שהגדיר המחוקק, היא להגדיל את היצע הדירות בישראל לאור מצוקת הדיור. התכלית תושג באמצעות מתן אפשרות לבעלי בתים צמודי קרקע לפצל את הנכס באופן שייצור יחידות דיור נוספות.
החוק לפיצול דירות מאפשר לפצל בית מגורים צמוד קרקע ליחידות נוספות, בכפוף לתנאים מסוימים המתוארים בחוק. אחד התנאים המרכזיים הוא שהבית נמצא בשטח המיועד למגורים. כמו כן, מוגדר כי שטחו של המבנה לא יפחת מ-120 מ”ר. שטחה של יחידת דיור אחת לפחות צריך להיות 45 מ”ר לכל הפחות.
לחצו כאן להסבר קצר על תיקון 101 לחוק התכנון והבניה המייעל את תהליכי התכנון ואישורי הבנייה >>
על איזה צורך עונה החוק לפיצול דירות בבתים צמודי קרקע?
חוק פיצול הדירות נועד לתת מענה למספר היבטים אשר זוהו כבעייתיים לעת הנוכחית, בשוק הדיור. ראשית, החוק נועד לתת פתרון מהיר יחסית, למצוקת הדיור ולמחירים המאמירים. החוק נועד לאפשר את הגדלת היצע הדירות בצורה יחסית מהירה. כל זאת, במיוחד באזורים עירוניים צפופים שבהם קיים מחסור חמור בדירות קטנות שניתן לרכוש או לשכור במחירים סבירים.
כמו כן, החוק האמור לעיל נועד לאפשר שימוש יעיל יותר בקרקע הקיימת, ללא צורך בבנייה חדשה, ללא שימוש בעתודות קרקע נוספות או הרחבת תשתיות עירוניות. זהו יתרון משמעותי בערים מרכזיות ובאזורי הביקוש, שבהן המרחב הפנוי לבנייה מוגבל ובאזורים מסוימים כמעט ולא קיים.
בנוסף, החוק מעניק הזדמנות לבעלי בתים צמודי קרקע לייצר הכנסה באמצעות השכרת היחידות המפוצלות, באופן שיעזור “לשחרר” דירות נוספות לשוק הרווי, בין אם למכירה ובין אם בהשכרה.
זה יכול לסייע בין היתר לזוגות צעירים, למשפחות קטנות וליחידים כמו כן השכרת דירות מפוצלות כחוק תוכל לסייע לאנשים מבוגרים ואחרים, שיש לכם נכס, שמעוניינים להתגורר בביתם וליהנות ממקור הכנסה נוסף.
ישנם בעלי דירות שגם מתעניינים ביחידת דיור בחצר.
"בתור מהנדס בחברת אייפק, אני רואה את הגידול בהבנה של לא מעט לקוחות, לגבי הפוטנציאל שהחוק הזה ושל תקנות נוספות, יכול להקנות להם. לטעמי לא מדובר רק בעניין כלכלי בלבד, אלא זהו פתרון אמיתי, נבון ויצירתי שמתאים לשוק הדיור הישראלי בעת הזאת."
פיצול דירה לא חוקי: מהן ההשלכות?
פיצול דירה ללא היתר מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה ועלול לגרור השלכות חמורות, שחייבים להביא בחשבון.
עוד בנושא: טיפול בצווי הריסה.
איך מקבלים היתר לפיצול דירות בבית פרטי?
קבלת היתר בניה לפיצול דירות בבית פרטי נעשית על ידי הליך מסודר שמתחיל בפניה אל הרשויות המקומיות.
עוד בנושא: עורך דין תכנון ובניה | ייצוג בועדות ערר.
"אחד הטיפים החשובים ביותר שאנו נותנים ללקוחות שלנו הוא להיות מוכנים ולהיערך כדי להימנע מטעויות יקרות או תקלות אחרות. התארגנות על כל המסמכים הנדרשים, התאמה להוראות החוק לצד תוכניות מפורטות, כל זה יוכל לחסוך המון זמן וכאב ראש בהמשך."
היטל השבחה: כמה אתם תצטרכו לשלם?
היטל השבחה הוא תשלום שנדרש כאשר ערך הנכס עולה בעקבות שינוי בתוכנית בניין עיר או בעקבות מתן הקלה או היתר לשימוש חורג. במקרה של פיצול דירות, יש להיערך לכך שהיטל זה עשוי להיות משמעותי.
גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מקרקעין ומחושב על פי רוב כמחצית מעליית ערך הנכס, בעקבות ההשבחה שנוצרה בגין הפיצול. החישוב מתבסס על ההפרש בין שווי הנכס לפני הפיצול לבין השווי שלאחר הפיצול.
חשוב לציין כי קיימות אפשרויות לקבל הקלה או הנחה בהיטל השבחה, בהתאם לנסיבות. בחלק מהמקרים ניתן לקבל דחייה בתשלום ההיטל עד למועד מכירת הנכס.
חשוב – מומלץ לקחת בחשבון את עלות היטל ההשבחה כחלק מהתכנון הפיננסי בפרויקט הפיצול יחד עם עורך דין תכנון ובניה.
ייעוץ מקצועי מבחינה הנדסית ואדריכלית, יוכל לסייע לכם הן בתחשיב עלויות הפיצול והן בהערכת העלויות הצפויות במיסוי ובמידת הצורך, בדיקת אפשרות להקטנת חבות המס.
עוד בנושא: עבירות בנייה | היתר לשימוש חורג.
