תהליך תוכנית בנייה: על קצה המזלג

כדי שניתן יהיה לבנות בשטח מסוים מבנה כזה או אחר, יש צורך להוציא היתר בניה. אישורו של היתר הבניה מתקבל, בדרך כלל, על ידי ועדת תכנון ובניה הרלוונטית לאזור שבו אמורה להתנהל הבניה (או תוספת הבניה).

החלטת הוועדה תינתן על בסיס הגשת מסמכים, עריכת תוכנית ולעיתים גם לאחר ביצוע שינויים בתוכנית על פי הוראת הוועדה. על פי החוק ועל מנת שהתוכנית תאושר סופית, יש צורך לאפשר לציבור להגיש התנגדויות. אי לכך, תוכניות הבניה חייבות להתפרסם: בעיתונות, באינטרנט (אתר הוועדה שבה מופקדת התוכנית), בלוחות מודעות ובשילוט נוסף לפי הצורך.

עשוי לעניין אתכם | תוספת בניה עד 25 מטר >>

מהו שלב התנגדות להיתר בניה ואיך הוא מתנהל

שלב ההתנגדות להיתר בניה הוא חלק אינטגרלי מתהליך קבלת היתר, והוא מחויב על פי חוק. זה מתנהל כך:

> תהליך קבלת היתר לתוספות בניה

איך מגישים התנגדות שכנים לבנייה?

החוק מאפשר לגורמים שנפגעים מתכונית בניה שהופקדה בוועדה, להגיש התנגדויות. כלומר, התנגדות שכנים להיתר בניה נעשית על פי רוב על ידי שכנים או גורמים אחרים הרואים עצמם נפגעים אישית, ממצב שבו תאושר התוכנית ככתבה וכלשונה.

על מנת להגיש התנגדות שכנים, יש לפרט בכתב את הנסיבות והסיבות להתנגדות:

• על השכנים המתנגדים לציין את פרטיהם האישיים.
• השכנים יציינו מהי הפגיעה הצפויה להם, במידה והתוכנית או שינוי המבנה הקיים הבניה יאושרו.
• להתנגדות צריכים לצרף מסמך חתום על ידי עורך דין, המאמת את הפרטים שצוינו על ידי המתנגדים.
• במקרים מסוימים, כאשר יש אינטרס ציבורי רחב, ניתן להגיש התנגדות אישית, אך בתור נציג קבוצה.

איך לטפל בהתנגדויות שכנים?ֿ

טיפול בהתנגדויות שכנים לתוכנית בנייה עשויה להיות עניין סבוך שדורש “הליכה בין הטיפות” ולעיתים צורך בפשרות. יש להיות ערים לזכויות וחובות משפטיות ובעיקר, לא כדאי לפעול בצורה נמהרת.

ניתן לשקול נקיטת צעדים כגון: 

1. דיאלוג והקשבה – ברגע שאתם מבינים שישנה התנגדות שכנים, או אפילו אם אתם מעריכים שתהיה התנגדות בעתיד, נסו להיפגש ולשוחח. לפעמים, התנגדויות נובעות מאי הבנות שניתן לפתור על ידי שקיפות או משא ומתן.
2. בדקו היטב מהן ההתנגדויות. האם החשש הוא מפגיעה בפרטיות, ירידת ערך הנכס של השכנים או סיבה אחרת.
3. פנו לייעוץ מקצועי, למשל חברה לשירותי הנדסה או אדריכלות, עם ניסיון בנושא של הוצאת היתרי בניה והתמודדות עניינית עם התנגדויות. לעיתים ניתן להיעזר בעורך דין או במגשר.
4. אם ההתנגדויות סבירות, אפשר לשקול שינוי יזום עוד לפני שההתנגדויות מובאות לדיון. לעיתים די בשינויי עיצוב קטנים או בפשרות אחרות, על מנת להגיע לעמק השווה.
5. חשוב לשמור תיעוד, הקלטות או פרוטוקולים מכל שיחה את הסכמה אליה הגעתם מול הצד המתנגד או עורכי דינו.
6. רק במידה ולא נותרה ברירה והעניין הופך לדרך ללא מוצא או אם ההתנגדויות אינן ענייניות ורק נועדו להפריע ותו לא, אפשר לשקול פעולה משפטית נחרצת. במידת האפשר, רצוי להימנע מכך ולנסות לפתור את הדברים ברוח טובה ובהסכמות.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?

הגשת התנגדות להיתר בניה: שני סוגי התנגדויות

ישנן סיבות רבות להגשת התנגדות להיתר בניה אך ניתן לחלק אותן בגדול לשני סוגים. מצד אחד התנגדויות תכנוניות ומצד שני התנגדויות קנייניות.

• התנגדות תכנונית להיתר בנייה מתעוררת כאשר אדם או קבוצת אנשים סבורים כי פרויקט בנייה או פיתוח אינם עומדים בחוקי התכנון והבניה. התנגדות מסוג זה עשויה להיות על רקע חששות מפגיעה צפויה בסביבה, הכבדה על התשתיות, שינו דרמטי של אופי הקהילה או פגיעה בערכים של שימור. שכנים, קבוצות פעילות בתחומי סביבה או גורמים אחרים בעלי נגיעה לעניין יכולים להגיש התנגדות תכנונית. ההתנגדות מהסוג הזה צריכה לגעת בעקרונות תכנוניים שתוכנית הבניה, על פי הנטען, צפויה להפר.
• התנגדות קניינית להיתר בנייה נוגעת במשהו אחר – בזכויות ובאינטרסים ישירים של בעלי הנכסים או קרקעות באזור. התנגדות כזאת מוגשת כאשר בעל נכס חושב שבנייה או פיתוח מהסוג שאושר צפויים לפגוע בזכויות הקניין או יגרמו נזק ישיר וברור אחר. כך למשל, התנגדות על רקע בניה שתסתיר את אור שמש או הנוף, היווצרות פגיעה בפרטיות, ירידה בערך הנכס וכדומה. ההתנגדות הקניינית באה לטעון שאישור הבניה חורג מן הראוי, משום שהוא פוגע בנכסים ובזכויות של השכנים. התנגדות זו עשויה להיפתר בדרך של משא ומתן או, לעיתים, בהליך משפטי. בשני סוגי ההתנגדויות, התנגדות להיתר בניה חייבת להינתן בצירוף עובדות ונתונים שמבססים את הטענות.